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修繕規劃

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看懂4種平面圖示 破解陷阱訣竅

文章提供:
HouseFun 好房誌
刊登時間:
2010/12/16

 

善用圖示,輕鬆選好屋

買屋時通常會看到幾種房屋平面圖,該如何破解這些圖像在消費前的錯誤引導?或是要求看什麼樣的圖才有法律效益與保障?不只屋內,連公共部分的使用權該如何清楚從圖像中看懂?《HouseFun》幫購屋族整理出4種平面圖式,讓你確保購屋權益不吃虧。
 

1  格局圖多為經紀人手繪,具有相對位置之參考價值

於各大仲介的網站上所看到的格局圖,大多是由經紀人員到房屋現場自行繪製,並無法律效益,有的甚至窗戶忘記畫,或看不出是採光窗或落地窗,不容易抓出現場的採光通風,他們所提供的圖像都很容易辨識,像是門、拉門、窗、樓梯間等,比較適合用來作為房間配置動線,或是簡易風水考量的參考,比如說以圖示的標準三房:
 

1. 知道相對位置與幾房幾廳,並不知採光通風、房間大小比例、走道寬度。
 

2. 知道建物可能方正,其實也許只是房間都方正,而整體還是有缺角而手繪有誤。
 

3. 沒看到物件與電樓梯間的相對位置,所以使用上還要扣公設坪數。
 

這張圖可以作為看屋前,在網路粗略選案的基本考量,不要以為每個房間都夠大,每個廚房都像老家一樣寬,也可以在預約看屋時詢問,告訴你的仲介從業人員一定不可以打折的條件,有助於配案上縮短時間。
 




2  比對外在環境和景觀用的樓層規劃平面圖

這張圖主要是新建案用來讓消費者了解相對位置的。
 

購買預售屋或新建案,如果你已經認可知名建商的口碑,進而鎖定的大型集合住宅中,可大略用這張圖來選擇景觀與通風,通常這樣的大樓,要比對的是外在條件,建議於不同時間親臨比對以下幾點:
 

1. 採光通風與景觀:看社區泳池中庭,還是福地?看到山景海景,還是屋角壁刀?
 

2. 噪音:馬路捷運噪音,還是校園整天打球與上課鈴聲?
 

3. 日曬方向:比如市區討厭的西曬方向,在淡水等郊區卻可能因伴隨夕陽美景而受歡迎!
 

4. 棟距:與周邊建物是伸手可及,並且聽得到隔壁夫妻吵架或佛堂誦經?
 

5. 鄰居廚房位置:防火巷天井正好於三餐時間直吸鄰居或餐廳油煙?
 

6. 機能:本戶與電樓梯間、設施的相對距離,甚至選購角間考量小孩學琴對鄰居的影響。
 

另外,可以到物件附近頂樓,注意建商特別不畫出來的、與現場不符、故意放大縮小移位的周邊建築,可能就隱藏著嫌惡設施,比如說隔壁棟的變電箱或垃圾集中處。
 

由於一棟中的每一戶住起來都不一樣,以上考量點也是建商定價的價差所在,所以不要以為光是訂價低了就是賺到,結果買到面防火巷或是向廟角的一戶,而後悔莫及!
 




3  掌握實際起居使用坪數的空間設計平面圖

這張圖主要是用來建議消費者裝潢擺設,加強使用上的想像而引導消費的。
 

購買預售屋或剛交屋的新建案,通常建商或地主手上會有這樣的圖說,甚至也可跟建商購買如圖說上的裝潢,對照著樣品屋還會有諸多不同款式風情供你選擇,要普普風時尚簡約還是巴洛克低調奢華,要不要配置衛浴廚具洗脫烘,都有價碼,因為用於裝潢建議,就有很多「魔術空間」可以操作,以下是常見的陷阱:
 

1. 比例錯覺:樣品屋坪數比實品略大、床和家具桌椅比實際略小。
 

2. 違建計入:外推的陽台露臺雨遮平台一併規劃運用,而不告知二次施工之風險。
 

建議可直接要求服務員丈量並說明確切坪數分布!把實際的樣品屋長寬計算出來,長(m) x寬(m) x 0.3025 = A坪,比對你要買的坪數中室內使用部分,就知道差距。
 

由於作為裝潢考量,就可以看看到底其中哪些地方可以變更,預售屋只要時間抓好就可以客變,也就是在建商蓋格局前告知作局部變化,大多無需成本,如果是成屋,打牆重隔費用也不高,但要注意以下事項:
 

1. 要拆的是否為支撐結構的剪力牆、跑管道的柱面?可直接詢問建商工程人員或自己的裝潢師傅,也可參考他層的作法。基本上本戶或本棟他戶已經有開窗的那面牆就可以動,比如把窗加大或外推使用,但遇到新大樓可能就有大樓公寓管理條例限制,不得破壞外觀,外推陽台的新違建也是隨報隨拆;如觀察鄰居都已外推使用,則被報拆風險則較低些。
 

2. 水電管道原來在哪邊?如果廁所廚房位置可以不變最好,或是加廁所就加在原廁所旁邊去共用管道,以免到時要墊高地板之類,工程浩大又花錢。
 

3. 如無隔音考量時,新的隔間牆有新的輕隔間材質可參考,價格低廉施工也快!
 

4. 原有陽台的外推處,要謹慎考慮防水工程,這也是為何某些仲介業者的漏水保固,只保主建物而不保陽台露臺。



4  建物測量成果圖的效益與用途是什麼?

以中古屋而言,內政部規定仲介買賣中古屋須提供買方1份不動產說明書,內含土地權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本、房屋和社區的地籍圖與平面圖等,可以用來當依據,看看坪數是否吻合!
 

新成屋的成果圖則係依據建照之核准圖說,核發使用執照後,向地政機關辦理建物謄本登記之用。所以購買的坪數是如何計算,就以此圖為準,這是一張簡單又專業的圖。測量成果圖會標出基地位置、地形、地號、雨遮、陽台位置,可以算出室內實際面積,並知道哪些是公設。
 

1. 算坪數看我最準:這張圖用來看出購買的建物形狀,無關格局,便於計算坪數,並且可以了解這戶與本棟大樓這個基地準確的相對位置,於是,跟產權就息息相關,也就有法律效益。如果想知道購屋的確切面積形狀,建物測量成果圖都是平面的一個框框,書面上會標示出建物的長寬尺寸,就像小學生幾何圖形算面積,乘一乘加起來,就是買到的坪數,會和建物登記謄本上的數字吻合,但到現場會有差距,是因為此圖是從牆心計算起,這也是合理的。
 

2. 可比對實際使用空間是否加了公設:建商可能把當樓層的小公(歸當層使用的公共設施)甚至歸在大公(所有人會共用的公共設施)的部分偷偷放進來,這就是公設挪作室內使用,常見的有機電房室內化等,算是違建,被舉報要隔回原機電空間讓主管機關檢查,建商這樣做無非是要降低公設,讓消費者實際使用變大,也會成為銷售賣點。
 

3. 舊公寓的公設只是未登錄,並不是沒有扣:1994年10月19日以前取得建照者,可能將樓梯間、電梯間、門廳、儲藏室、走道、通道及瞭望台登記在主建物。比方說一般雙併舊公寓號稱無公設,實際上公設未登錄的意思,就是你買的坪數多是涵蓋本層樓梯間的一半,但靠近你家這一邊的樓梯是歸你的權狀面積,成果圖如果是一個大長方形,可能裡面靠樓梯這角有凹一個洞,外頭就當了樓梯。
 

4. 新成屋建商約定使用公共空間的釐清:至於1樓花園、空地或屋頂平台等,並無登記產權,也屬於同社區所有住戶的空間,通常建商為了增加1樓戶、露台戶或頂樓戶的附加價值,採取約定使用方式。新建案常標榜豐富休閒設施,容易讓民眾誤以為社區有大中庭,公設比高就是理所當然,其實只要是無頂蓋的區塊,如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台,都無法登記建物產權,當然也不能算入坪數。
 

5. 建物與公設,都有測量成果圖:若想知道社區公設細項面積,可以主動詢問建商和仲介,並和公設的測量成果圖比對。 公共部分如管理員室、中庭花園、社區休閒設施、防空避難室、停車位及車道的產權,是歸所有住戶已具持分比例共有,而使用權除了在一開始有分管協議約定外,都應該是共有共用,所以如果見到有頂樓戶設置梯間門還上了鎖,就是明顯被違法占用。
 

如何申請建物測量成果圖?

1.各地地政事務所繳費提出書面申請。

2.電子簽章式線上申請並自行列印(http://www.e-services.taipei.gov.tw/hypage.exe?HYPAGE=form.htm&s_uid=024171




 

 

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